Préavis en location meublée ou vide : les règles à connaître avant de quitter son logement

Vous souhaitez quitter votre logement et vous vous interrogez sur votre préavis de location ? Les règles diffèrent selon qu'il s'agit d'une location meublée ou d'une location vide. Délai de préavis, formalités, restitution du dépôt de garantie ou encore régularisation des charges : mieux vaut connaître les bonnes pratiques avant d'envoyer votre lettre de congé.

Chez Lokim, nous accompagnons quotidiennement des propriétaires et des locataires dans la gestion de leurs locations à Paris. Voici les principales règles à connaître pour éviter toute difficulté lors de la fin du bail.

À retenir

✔ En location meublée, le préavis du locataire est de 1 mois, sans avoir à justifier son départ.

✔ En location vide, le préavis est de 3 mois, mais il est ramené à 1 mois lorsque le logement est situé en zone tendue, comme à Paris, ou dans certains cas prévus par la loi.

✔ Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.

✔ Le délai de préavis commence à courir à compter de la réception effective du congé par le bailleur ou son représentant.

✔ Le locataire reste redevable du loyer et des charges jusqu'à la fin du préavis, sauf relocation anticipée du logement.
 

Quel est le préavis en location meublée ?

Le préavis en location meublée est particulièrement simple.

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sans avoir à motiver sa décision. Le délai de préavis est fixé à un mois, quelle que soit la commune dans laquelle se situe le logement.

Cette règle concerne :

• le bail meublé de résidence principale ;

• le bail étudiant de neuf mois ;

• le bail mobilité.

• le bail code civil

Contrairement à une idée reçue, le logement n'a pas besoin d'être situé en zone tendue pour bénéficier d'un préavis d'un mois : ce délai s'applique partout en France.

Exemple : Vous envoyez votre lettre de congé, reçue par le bailleur le 12 avril. Votre préavis prendra fin le 12 mai, sauf accord entre les parties pour un départ anticipé.

Quel est le préavis en location vide ?

En location vide, le délai de préavis est différent et le principe est un préavis de trois mois.

Toutefois, la loi prévoit plusieurs situations dans lesquelles le locataire peut bénéficier d'un préavis réduit à un mois.

Le cas le plus fréquent : la zone tendue

C'est la situation rencontrée par les locataires parisiens, lorsque le logement est situé dans une zone tendue, le préavis est automatiquement réduit à un mois.

Paris est intégralement située en zone tendue, tout comme la majorité des communes de la petite couronne et de nombreuses grandes agglomérations françaises.

Dans ce cas, il est recommandé de préciser dans la lettre de congé que le logement est situé en zone tendue afin d'éviter toute ambiguïté.

Les autres cas de préavis réduit

Le délai de préavis est également ramené à un mois dans plusieurs situations prévues par la loi, notamment une mutation professionnelle ; une perte d'emploi ; un premier emploi ;un nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;un état de santé justifiant un changement de domicile ;l'attribution d'un logement social ;les bénéficiaires du RSA ou de l'AAH ;certaines situations de violences conjugales ou familiales.

Lorsque le préavis réduit repose sur l'un de ces motifs, il est conseillé de joindre le justificatif correspondant à la lettre de congé.

Location meublée ou location vide : quelles différences ?

Type de location	Préavis du locataire
Location meublée	1 mois
Bail étudiant	1 mois
Bail mobilité	1 mois
Location vide	3 mois
Location vide située en zone tendue (Paris notamment)	1 mois

En pratique à Paris un-e locataire bénéficie  souvent d'un préavis d'un mois, que son logement soit meublé ou vide.
La différence est qu'en location vide, ce délai réduit repose sur une disposition spécifique de la loi relative aux zones tendues.

Comment envoyer son préavis ?

Le congé doit respecter un formalisme précis et la loi prévoit uniquement trois modes de notification :

• une lettre recommandée avec avis de réception ;

• un acte de commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;

• une remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Un e-mail, un SMS ou un appel téléphonique ne répondent pas aux exigences prévues par la loi, même si le bailleur ou l'agence en accuse réception.

Pour éviter toute contestation, il est donc recommandé d'utiliser l'un des trois modes de notification prévus par les textes.

Que doit contenir la lettre de congé ?

La lettre doit permettre d'identifier clairement le logement concerné et la volonté du locataire de mettre fin au bai et elle mentionne généralement :

• le nom du ou des locataires ;

• le nom du bailleur ou de son représentant ;

• l'adresse du logement ;

• la date de signature du bail ;

• la date souhaitée de fin de préavis ;

• le motif du préavis réduit lorsqu'il est nécessaire ;

• la date et la signature.

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À partir de quand commence le préavis ?

Le délai de préavis ne commence pas à la date d'envoi de la lettre, mais à compter de sa réception effective par le bailleur ou son représentant.

Selon le mode choisi, il débute :

• le jour de la réception de la lettre recommandée ;

• le jour de la signification par le commissaire de justice ;

• ou le jour de la remise en main propre.

Le délai est calculé de date à date, exemple : une lettre reçue le 8 septembre entraîne une fin de préavis le 8 octobre.

À noter qu'une lettre recommandée qui n'est jamais remise à son destinataire (par exemple parce qu'elle n'a pas été retirée) ne fait pas courir le délai de préavis.

 

Couple, colocation, dépôt de garantie et fin du bail : les points de vigilance

Couple ou colocation : qui doit donner congé ?

La manière de donner congé dépend de la situation des occupants.

Couple marié

Le logement familial bénéficie d'une protection particulière. Lorsque les deux époux souhaitent quitter le logement, il est recommandé que le congé soit signé par chacun d'eux afin d'éviter toute difficulté lors de la fin du bail.

Partenaires de PACS ou concubins

Lorsque les deux occupants sont titulaires du bail, chacun est locataire. s'ils souhaitent quitter le logement ensemble, ils peuvent adresser un courrier commun.

Si un seul des deux donne congé, l'autre reste titulaire du bail et peut continuer à occuper le logement, sous réserve des dispositions prévues par le contrat.

Lorsque seul l'un des occupants a signé le bail, lui seul doit notifier le congé.

Colocation avec bail unique

Chaque colocataire peut donner congé individuellement, sans l'accord des autres. Le bail se poursuit avec les colocataires restants. 
En présence d'une clause de solidarité, le colocataire sortant peut toutefois rester redevable du paiement des loyers et charges pendant une durée maximale de six mois après la fin de son préavis, sauf si un nouveau colocataire le remplace plus rapidement dans les conditions prévues par la loi.

Colocation avec baux individuels

Chaque colocataire dispose de son propre contrat de location et peut y mettre fin librement, sans conséquence sur les autres occupants.

Jusqu'à quand faut-il payer le loyer ?

Même si le logement est quitté avant la fin du préavis, le locataire reste en principe redevable :

• du loyer ;

• des provisions sur charges ou des charges forfaitaires prévues au bail.

Cette obligation prend fin à l'expiration du préavis.

Une exception existe lorsque le propriétaire accepte un départ anticipé ou qu'un nouveau locataire prend possession du logement avant cette date.

En revanche, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé pour régler le dernier mois de loyer, (CF article sur le dépot de garantie)
 

État des lieux de sortie et dépôt de garantie

À la fin du bail, un état des lieux de sortie est réalisé, avec la remise des clés.

L'état des lieux est un état des lieux :) ensuite un comparatif sera fait apres l'état des lieux. Il permet de comparer l'état du logement avec celui constaté lors de l'entrée dans les lieux.

Le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie uniquement lorsque ces retenues sont légalement justifiées, par exemple en cas :

• de loyers ou charges impayés ;

• de réparations locatives restant à la charge du locataire ;

• de dégradations constatées, hors usure normale du logement.

Les retenues doivent être justifiées par des devis, factures ou tout autre document permettant d'en établir le montant. En l'absence de retenue, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés.

Lorsque des retenues sont justifiées, ce délai est porté à deux mois maximum. 

Charges locatives : pourquoi une partie du dépôt de garantie peut-elle être conservée ?

Dans les immeubles en copropriété, les comptes définitifs des charges ne sont généralement connus que plusieurs mois après le départ du locataire.

Le propriétaire peut alors procéder à un arrêté provisoire des comptes et conserver une provision sur le dépôt de garantie, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.

La loi autorise cette retenue dans la limite de 20 % du dépôt de garantie, lorsque le logement est soumis à une régularisation annuelle des charges.

Une fois les comptes de copropriété approuvés, le propriétaire doit procéder à la régularisation :

• si la provision est supérieure aux sommes réellement dues, le solde est restitué au locataire ;

• si elle est insuffisante, un complément peut être demandé, justificatifs à l'appui.

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La TEOM est-elle à la charge du locataire ?

Oui. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est une charge récupérable auprès du locataire.

Elle est acquittée par le propriétaire avec la taxe foncière, puis refacturée au locataire au prorata de sa période d'occupation.

En pratique, son montant définitif n'est souvent connu qu'à la réception de l'avis de taxe foncière, généralement entre septembre et octobre.

Lorsqu'un locataire quitte le logement avant cette date, le propriétaire peut régulariser ultérieurement le montant de la TEOM correspondant à sa période d'occupation.

Seule la TEOM est récupérable. Les frais de gestion figurant sur l'avis de taxe foncière restent à la charge du propriétaire.

Questions fréquentes

Peut-on envoyer son préavis par e-mail ?

Non. Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le préavis commence-t-il le jour de l'envoi ?

Non. Il commence à la date de réception effective du congé par le bailleur ou son représentant.

Peut-on utiliser son dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?

Non

Le propriétaire peut-il conserver une partie du dépôt de garantie ?

Oui. En plus des éventuelles réparations ou loyers impayés, une provision peut être conservée lorsque les charges de copropriété n'ont pas encore été régularisées, dans les conditions prévues par la loi.

Qui paie la TEOM ?

Le propriétaire règle la taxe foncière, mais la part correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable auprès du locataire, au prorata de son occupation.

Le propriétaire peut-il demander un complément après le départ du locataire ?

Oui, notamment lorsque la régularisation des charges ou de la TEOM intervient après la restitution du logement, à condition que les sommes demandées soient justifiées ou si le prix pour réparer les dommages, ou remettre en état est plus elevé que le dépot de garantie. 

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Que votre bien soit loué meublé ou vide, la fin d'un bail nécessite une gestion rigoureuse : contrôle du préavis, organisation de l'état des lieux, restitution du dépôt de garantie, régularisation des charges et calcul de la TEOM.

Chez Lokim, nous accompagnons les propriétaires dans toutes les étapes de la gestion locative à Paris, de l'entrée du locataire jusqu'à la clôture définitive de son dossier.

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Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment les articles 15, 22, 23 et 25-8.

• Décret n° 87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables.

• Code civil, article 1751.

• Service-Public.fr – Résiliation du bail par le locataire.

• Service-Public.fr – Dépôt de garantie dans un bail d'habitation.

• Legifrance.